Многие события и явления нашей жизни можно сравнить с айсбергом, основная масса которого скрыта от нашего взора под толщей воды. Так же и глубинная суть многих событий таится от нас, прячется за пеленой сиюминутных задач и привычных представлений о порядке вещей. Но если все-таки постараться разглядеть суть и понять основной смысл происходящего, то, порой, можно обнаружить ответы на многие насущные вопросы, а также много замечательных, и часто, неожиданных, возможностей для решения казавшихся неразрешимыми проблем и задач.
Одним из таких удивительных событий, обладающих особым смыслом, является завершившаяся в 2016 году реконструкция 4-этажного многоквартирного дома в Москве по адресу: улица Мишина, дом 32. Реконструкция этого дома производилась по инициативе его жителей и за счет средств самих жителей, а также привлеченных внебюджетных средств (вырученных при продаже дополнительного жилья в надстроенных этажах). В процессе реконструкции базовый дом был обстроен – в результате чего площади существующих квартир в нем существенно увеличились – и надстроен несколькими этажами – что позволило сделать проект экономически рентабельным. При этом, все строительно-монтажные работы производились без отселения жителей.
Подробнее об этой реконструкции можно прочитать в статье на сайте по адресу: http://www.stroymusey.ru/reconstruction/mishina32.php?probe=set .
Что же касательно глубинного смысла, то он присущ в данном проекте, практически, всем его сторонам. Большой интерес, в частности, представляет градостроительная точка зрения, на те возможности в преобразовании городской среды, которые выявляет апробированный на улице Мишина метод реконструкции с надстройкой дополнительных этажей без отселения жителей. Ведь такой метод способен помочь решить проблему переселенческого фонда при реконструкции застройки в условиях дефицита свободных территорий для строительства.
Министерство строительства РФ в своей «Стратегии развития строительной отрасли и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации до 2030 года с прогнозом на период до 2035 года» одним из вызовов, препятствующих развитию жилищного строительства, назвало отсутствие свободных участков под застройку в центральных районах городов.
Очевидно, что для решения таких градостроительных задач, как преобразование городской среды в условиях дефицита свободных территорий, необходимо искать новые нетривиальные пути и методы планирования и строительства. А где искать – нам подсказывает сама жизнь. Реконструкция Мишина-32 и есть та самая подсказка. Она демонстрирует новые возможности в различных сферах: финансирование, организация работ, архитектурные и конструктивные решения и многое другое.
Ниже представлен один из примеров применения новых методов при реконструкции многоквартирного дома – концепция экспериментальной реконструкции застройки на участке одной из московских пятиэтажек:
5-этажный многоквартирный дом находится в Северном административном округе Москвы в Савеловском районе.
Площадь участка – 0,26 Га.
Суммарная общая площадь квартир – 1580 м. кв.
В доме всего 40 квартир, из них 20 – 1-комнатных; 10 – 2-комнатных и 10 – 3-комнатных.
Дом построен в 1962 году по типовому проекту 1- 511 (хрущевка). Квартиры в доме малогабаритные; высота потолков – около 2,5 метров. Квартиры имеют примерно следующие площади: 3-комнатные – 57 м2; 2-комнатные – 41 м2; 1-комнатные – 31 м2 и 29 м2.
В виду своего привлекательного местоположения дом попал в поле зрения различных компаний, инвестирующих в строительство и предлагавших возможные, по их мнению, варианты реконструкции этого многоквартирного дома. Среди этих вариантов важное место занимают те, которые выполнены с обстройкой и надстройкой без отселения жителей – по методу «Мишина 32».
Вот некоторые примеры:
Реконструкция такого дома по методу «Мишина 32» (без отселения жителей с надстройкой и обстройкой базового здания) вполне возможна. Однако она выглядит проблематичной в плане существенного изменения жилищных условий собственников жилья в доме, так как присутствие жителей в реконструируемом доме осложняет, и порой делает невозможным, переустройство внутреннего пространства дома, оставляя малометражные квартиры, практически, в их прежнем качестве.
В связи с этим, были рассмотрены другие варианты реконструкции; такие, которые позволяют более существенно преобразовать среду, и предполагают переселение жителей в новые квартиры. Например, вариант, активно использующий свободную территорию земельного участка дома, и, по сути, очень близкий к той схеме, которая применяется в процессе реновации жилой застройки в Москве. То есть, в первую очередь на свободной территории участка дома строится жилой корпус для переселения в него жителей базового здания; затем, после завершения переселения жителей, происходит реконструкция базового здания, либо его снос и строительство полностью нового корпуса второй очереди.
Данный вариант представляет собой весьма перспективное направление реконструкции, так как основан на принципах, уже применяемых в программе реновации жилья, однако, в данном конкретном решении при внимательном рассмотрении обнаружился ряд существенных недостатков, делающих его реализацию очень проблематичной. В частности, есть вопросы по обеспечению подъезда к дому пожарной спецтехники, а также вопросы к экономической эффективности, так как компоновка корпусов не позволяет получить количество дополнительного жилья и нежилых помещений, достаточное для того, чтобы полностью окупить затраты на строительство.
Методический центр реконструкции «Мишина-32», проанализировав имеющиеся варианты реконструкции многоквартирного дома, разработал свой вариант, учитывающий опыт предыдущих разработок.
Суть данного решения заключается в следующем:
На свободной территории участка строится (в первую очередь) 10-этажный жилой корпус, количество и состав квартир которого позволяет полностью обеспечить потребности жителей базового здания в современном жилье. Площади квартир в новом доме, в среднем, на 30% превышают площади базовых квартир. Размещение корпуса на участке таково, что делает возможным проезд любой спецтехники, включая пожарную. Корпус имеет верхний технический этаж и построен с учетом того, что в дальнейшем он будет надстроен еще несколькими этажами.
Затем, производится передача вновь построенных квартир в собственность жителям базового дома взамен на их старые квартиры. По завершении переезда жителей базового здания в новый корпус первой очереди происходит снос базового здания и последующее возведение второй очереди строительства. Вторая очередь представляет собой пристройку жилого 20-этажного корпуса к первой очереди и надстройку первой очереди несколькими этажами. В этот же период возможно строительство подземного механизированного гаража-стоянки в пространстве под второй очередью. В результате получается дом, состоящий из двух 20-этажных блок-секций. Квартиры второй очереди используются для реализации на рынке недвижимости с целью окупить весь проект.
Первый этаж обеих очередей, а также 11 этаж второй очереди предназначаются для помещений общественного назначения. Самый верхний этаж второй очереди выполнен в виде озелененной террасы, где также могут размещаться помещения общественного назначения.
Объемы нового строительства примерно следующие:
- первая очередь – 45 квартир суммарной общей площадью примерно 2400 м2 и 180 м2 помещений общественного назначения;
- вторая очередь – 125 квартир суммарной общей площадью примерно 6700 м2 и 1260 м2 помещений общественного назначения.
- всего – 170 квартир суммарной общей площадью примерно 9100 м2 и 1440 м2 помещений общественного назначения.
Особенность данной концепции заключается в том, что первый корпус строится на протяжении двух этапов – сначала возводится 10 этажей, и, затем, на втором этапе, надстраиваются еще 10 этажей над уже обитаемым домом. Такой ход событий позволяет создать соответствующий действующим строительным нормативам переселенческий фонд для жителей базового дома, что, в свою очередь позволяет произвести достаточно масштабную реконструкцию застройки на данном участке.
В представленном варианте происходит соединение общей схемы реконструкции застройки, применяемой в программе реновации жилья в Москве (с переселением жителей в новый переселенческий фонд и последующей реконструкцией застройки, предусматривающей, в основном, снос базовых зданий) и того метода надстройки обитаемого здания, который апробирован при реконструкции на улице Мишина. Это позволяет решить такую градостроительную задачу, которую ни одним из этих методов в отдельности решить не удается.
Ниже представлена видео-презентация, иллюстрирующая такой вариант реконструкции.
Следует, однако, не забывать о том, что все новое хорошим является тогда, когда оно уместно и в разумной мере соответствует всем предъявляемым к нему требованиям. Поэтому надстройка обитаемого здания, хотя и вполне возможна (как это показала реконструкция на Мишина - 32), однако требует особых специальных мер при проектировании и производстве работ, а также требует разработки и применения наиболее подходящих для такого случая технологий. Как, собственно говоря, и происходило в процессе развития нашей цивилизации – решение новых не тривиальных задач влекло развитие науки и техники.
Таким образом, проект реконструкции 4-этажного дома не просто позволил жителям этого дома улучшить свои жилищные условия, а еще и выявил ряд возможностей преобразования городской среды и перспективы в развитии строительных технологий. В этом и заключается его подспудный смысл.
