В Методический центр реконструкции «Мишина-32» периодически обращаются работающие в сфере жилищного строительства организации и предприниматели с вопросами о том, каким образом можно осуществить проект реконструкции многоквартирного пятиэтажного дома. Особый интерес и внимание у них вызывает тема рисков, связанных с осуществлением такого проекта. В связи с этим данная статья посвящена теме тех рисков, с которыми связана реконструкция многоквартирного дома, путям их преодоления и эффекту от осуществления проекта.
Что надо иметь в виду инвестору, решая вопрос об участии в процессе реконструкции многоквартирного жилого дома:
1. Риски
Риски сопровождают нас всю нашу жизнь, чтобы мы ни делали. Проект реконструкции многоквартирного дома также не лишен риска. Утверждать обратное было бы неверно и нечестно.
Риск в первую очередь связан с неопределенностью, то есть с неожиданными для нас событиями, или с такими событиями, о возникновении которых мы не можем утверждать наверняка. И хотя неожиданности порой бывают приятными, с положительным эффектом, все же лучше не рисковать бездумно, наобум. Следует стараться предвидеть возможные риски и способы их нивелирования.
В связи с этим попробуем рассмотреть те неблагоприятные факторы, возникновение которых возможно при реконструкции объекта:
1). Политические факторы.
Фактор власти.
В том случае, если проект осуществляется в соответствии с российским законодательством и нормативами, действующими в сфере градостроительства, а также в контакте с архитектурными и городскими властями, оказывается возможным получить не только отсутствие противодействия, но даже и содействие властных структур. Примером тому могут служить: построенный и сданный в эксплуатацию дом на улице Мишина в Москве и два строящиеся в настоящее время дома на бульваре Матроса Железняка и в Измайлово.
Ситуация с жильем в столице и других крупных городах очень напряженная, она усугубляется тем, что нарастающими темпами происходит физическое и моральное старение жилищного фонда, построенного в начальные периоды индустриального домостроения (50-е – 60-е годы). Программа так называемой реновации 5-этажного жилищного фонда, призванная решить проблему устаревающих пятиэтажек в Москве, охватывает не все дома этого типа, а лишь немного больше чем половину (около 4,5 тысяч – в списке на реновацию из 8,4 тысяч существующих). При этом заявленные темпы реновации не превышают, а даже немного уступают тем темпам, с которыми в свое время эти дома возводились (переселение 900 домов за год вместо 1000 возводившихся домов за год). Следует учесть также и то, что пятиэтажкам «на пятки наступают» дома, построенные в то же примерно время, но более высокие – 9-12 этажей. С этими домами также придется разбираться – а это еще более сложная история.
Проводимая в Москве реновация пятиэтажек, при ее определенных достоинствах, все же, по сути, является попыткой решить проблемы (морально недолговечное жилье), созданные путем массового строительства однотипных домов, теми же методами, какими эти проблемы создавались. Значит, сами проблемы по существу не решаются, а только на время ослабляется их острота, и в будущем они могут возникнуть вновь. В результате, московские власти имеют серьезные шансы оказаться в положении античного героя Сизифа. Значит, им имеет смысл рассматривать любые возможные варианты, позволяющие справиться с ситуацией, особенно, если эти варианты предполагают привлечение внебюджетных средств на реконструкцию многоквартирного дома. Наверняка в правительстве Москвы это достаточно хорошо понимают, и при условии корректного осуществления проекта, риск негативного отношения к нему со стороны власти чрезвычайно невелик.
Во многих российских городах в настоящее время происходит разработка планов комплексного развития территорий. Учитывание этих планов при осуществлении проекта реконструкции многоквартирного дома поможет избежать трений с администрацией и архитектурными властями городов.
Фактор населения
Население может оказаться союзником или противником в зависимости от того, как с ним работать.
Если инвестор готов к налаживанию сотрудничества с населением на основе взаимного учета интересов, то для получения жителей себе в союзники необходимо только выработать правильную стратегию и тактику взаимодействия с ними.
Особенность ситуации с населением заключается в том, что практически все квартиры находятся в собственности у жителей. При этом собственники квартир не в состоянии поддерживать и обновлять свой дом, главным образом, ввиду того, что они не обладают достаточными для этого финансовыми средствами. Однако, для реконструкции нужны не только финансовые средства. Для принятия совместных адекватных решений, связанных с проектом, собственникам жилья в доме необходима серьезная моральная подготовка. Частному инвестору придется провести определенную работу по подготовке собственников жилья к осуществлению проекта реконструкции. Тот факт, что один объект в Москве уже построен и два – строятся, говорит о том, что собственники жилья вполне способны воспринимать идеи реконструкции.
Вид дома на улице Мишина до реконструкции
Вид дома на улице Мишина после реконструкции
Строительство в Измайловском проезде
(фото с сайта http://dom22k1.ru/)
Строительство на бульваре Матроса Железняка
(фото с сайта http://www.bmg11.ru)
Население является политическим фактором, тесно связанным с фактором власти, так как умение инвестора договориться с собственниками жилья и учесть их интересы является принципиально важным для отношения власти к проекту.
Фактор политического кризиса.
Политические кризисы, приводящие к более или менее существенному изменению политической системы, в нашей жизни происходят нечасто, однако этот фактор также стоит рассмотреть.
Политический кризис, сам по себе, мог бы не являться фактором риска, поскольку важным является не сам факт изменения политической системы, а то, какого рода изменения и каким образом происходят. В принципе, нельзя исключать даже положительного влияния таких изменений на проект. Однако, все-таки фактором риска политический кризис является, так как даже небольшой период дезорганизации во власти для бизнеса, обычно, полезным не бывает.
Хотя политический кризис, это системный фактор риска, и нам влиять на него, казалось бы, невозможно, тем не менее, сам проект реконструкции объекта является средством профилактики такого кризиса, в виду того, что может быть поводом для конструктивного взаимодействия власти, бизнеса и населения. А навык такого взаимодействия позволяет все необходимые изменения политической системы производить эволюционным путем.
2). Экономические факторы
Фактор инфляции.
При осуществлении данного проекта опасность может исходить от снижения темпов инфляции. Высокая рыночная стоимость жилья в Москве во многом определяется стремлением некоторой части населения спасать свои финансы от инфляции путем вложения их в недвижимость. Эта высокая стоимость недвижимости позволяет рассчитывать на окупаемость проекта реконструкции. Снижение темпов инфляции может снизить темпы подорожания жилья, или даже вызвать его некоторое удешевление.
Для нивелирования данного фактора экономические расчеты по проекту следует производить, ориентируясь не на существующую рыночную стоимость жилья (и темпы ее роста), а на экономически целесообразную стоимость. Это даст возможность определить те параметры проекта, которые позволят окупить его даже при некотором снижении рыночной стоимости жилья.
Фактор экономического кризиса.
Экономический кризис – фактор риска системного характера. Он бьет не только по участникам проекта, а по всей системе и является форс-мажорным обстоятельством.
Угроза экономического кризиса существует не только в России и Москве, но также во всем мире. Это является результатом того, что общественно-экономические формации, так же, как и все на земле, развиваются не по бесконечной восходящей прямой, а переживают периоды расцвета, зрелости и угасания.
Так как экономический кризис носит системный характер, то и преодоление его будет происходить вместе со всей экономической системой. Видимо, для завершения проекта в условиях кризиса можно будет рассчитывать на определенную поддержку со стороны государства.
Для скорейшего выхода из кризиса следует заблаговременно к нему готовиться. Компенсировать фактор экономического кризиса можно, если запастись непреходящими ценностями. Одной из важнейших ценностей (наряду с золотом) является компетенция в условиях наступающего нового мирохозяйственного уклада и новой общественно-экономической формации. Для того, чтобы такая компетенция возникла, необходимо не уклоняться от новых не встречавшихся ранее проблем и задач, а давать себе труд и пытаться находить их решение. Это позволит приобрести ценный опыт и во вновь сложившихся условиях обладать определенными конкурентными преимуществами.
Фактор рынка
Фактор рынка присутствует в любом бизнесе и является по своей сути несистемным. Неудачный, не имеющий спроса на рынке продукт может остаться нереализованным и привести к серьезным убыткам.
Нивелировать этот фактор можно посредством правильной оценки тенденций, свойственных рынку недвижимости и предвидением перспектив. Чрезвычайно важным для успешной реализации построенной недвижимости является качество архитектурных решений, закладываемых в проект. Эти решения должны учитывать эстетические, социальные и футуристические аспекты градостроительной среды; обеспечивать комфортность проживания для жителей и моральную долговечность нового жилья.
Следует уделить внимание путям распространения информации о проекте. Так как назойливая реклама давно уже себя дискредитировала и у определенной части населения вызывает скорее негативное отношение к продукту, чем положительное, для распространения информации о своем продукте следует продумать и осуществлять правильную информационную политику.
Как детальная проработка архитектурных решений, так и определение информационной политики должны производиться уже на стадии предпроектной концепции.
3). Технические факторы
Технические факторы риска носят несистемный характер и поддаются компенсированию посредством внимательной проработки всех технических вопросов и проблем. Для того чтобы меньше терять средств на переделывании проектных решений из-за технических проблем, следует стараться эти проблемы предвидеть, следует больше внимания уделять этим проблемам на стадии предварительного продумывания проекта – на стадии разработки концепции.
Глубокая и всесторонняя проработка предпроектной стадии является особенностью проекта такого рода, как реконструкция многоквартирного жилого дома.
2. Эффект
Эффект конечно же зависит от результата. В случае успешного завершения проекта в сжатые сроки без лишних дополнительных затрат и при полной реализации дополнительно построенного жилья, эффект будет максимальным. Но даже в том случае, если проект окажется менее успешным, эффект будет все равно.
В процессе реализации проекта возможно не только применение новых строительных технологий, но также и новых методов организации строительства, выявление планировочных и объемно-пространственных решений, позволяющих получить экономический эффект от строительства в сложных градостроительных условиях. Также важным приобретением станут: опыт взаимодействия с населением; опыт проведения информационной компании; коллаборанты и собственные кадры, способные решать соответствующие задачи. Это все может стать ценным багажом для компании, дающим ей конкурентные преимущества.
Учитывая тот факт, что только в Москве остаются еще тысячи 3 – 5-этажных домов, не вошедших в программу реновации, опыт реконструкции такого дома является решающим для того, чтобы стать лидером в освоении данного сектора строительного рынка.
3. Выводы
Изложенное выше показывает нам то, что все риски связанные с проектом реконструкции многоквартирного дома, имеют соответствующие пути их снижения или полного устранения. Главное, это не горячиться, действовать обдуманно и осмотрительно, привлекая для решения сложных вопросов достаточно компетентных специалистов. Собственно, это правило справедливо для любого дела. Что касается конкретно дела реконструкции многоквартирного дома, то его особенность заключается в том, что многие риски можно устранить посредством внимательной проработки предпроектной стадии, то есть еще на стадии разработки концепции. Еще одной важной особенностью такого проекта на сегодняшний день является то, что опыт такой реконструкции (опыт строительства на уже застроенных территориях) может оказаться чрезвычайно ценным для решения назревающих градостроительных задач. Эта последняя особенность имеет важное значение в связи с тем, что Министерство строительства РФ в своей «Стратегии развития строительной отрасли и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации до 2030 года с прогнозом на период до 2035 года» одним из вызовов, препятствующих развитию жилищного строительства назвало отсутствие свободных участков под застройку в центральных районах городов.
