И вот реконструкция завершена; объект сдан в эксплуатацию; Росреестр пополнился записью о новых характеристиках дома номер 32 на улице Мишина. И у широкой общественности возникает вполне закономерный вопрос: «Ну и как? Оно того стоило?». Один из наиболее часто встречающихся поисковых запросов, по которому почти каждый день приходят посетители на данный сайт – «отзывы жильцов о реконструкции дома 32 по улице Мишина».
Интерес посетителей сайта к теме улучшения своих жилищных условий путем реконструкции многоквартирного дома вполне понятен, и, конечно же, этот интерес не праздный, ведь необходимость обновить и расширить свое жилье имеется у большинства россиян, а вот насчет возможностей – все очень непросто.
Так как вопрос о том, на сколько улучшились жилищные условия и каким образом это достигалось при реконструкции многоквартирного жилого дома, волнует многих собственников жилья в Москве и других российских городах, проект реконструкции многоквартирного дома на улице Мишина в Москве не остался без внимания средств массовой информации.
В свое время, когда на улице Мишина 32 еще шли строительные работы, а также по завершении строительства, корреспонденты различных средств массовой информации активно посещали этот адрес. Они брали интервью у председателя ТСЖ Куренкова Гарри Ивановича и у жителей дома, и, конечно же, вопрос «стало ли лучше и на сколько?» – не мог при этом не прозвучать. Некоторые из тех публикаций можно найти в Интернете. На данном сайте, в разделе «Публикации» также можно найти ссылки на некоторые из тех материалов, где СМИ рассказывают о реконструкции на Мишина-32. Довольно интересны в этом отношении материалы корреспондентов телеканала «Россия 1» Владимира Старикова и Шушан Минасян.
Во всех интервью жители дома высказывали свое удовлетворение тем, что они получили в результате реконструкции. Следовательно, можно считать отзывы жильцов положительными.
Скептически настроенные читатели и зрители могут усомнится в том, что все жители дома единодушны в такой положительной оценке результатов реконструкции.
Действительною, ведь, все люди по-разному смотрят на окружающий мир и по-разному его оценивают. У всех жителей дома разные жизненные ситуации, разные интересы и потребности. Известно, что среди них имеются те, кто активно участвовал в осуществлении проекта, вкладывая свои деньги (при этом, подвергая их финансовому риску с целью получить дополнительное жилье по цене ниже рыночной), а есть те, кто лишь дал свое согласие и принимал участие в обсуждении проектных решений. Видимо, оценивать результаты реконструкции так же все должны по-разному. Даже то обстоятельство, что обновленный дом является, во многом, результатом действий самих его жильцов, вряд ли может объединить их в оценке плодов этих действий. Ведь известно же, что порой творцы являются самыми строгими критиками своих творений, а порой – наоборот – весьма снисходительными.
Как бы то ни было, но у всех жильцов дома жилищные условия улучшились, и это является главной причиной их удовлетворения результатами реконструкции. У нас же есть возможность, рассмотрев результаты реконструкции, составить собственное мнение о том на сколько эти жилищные условия улучшились и стоило ли ради этого производить реконструкцию многоквартирного дома.
Итак, попробуем провести собственный анализ.
Во-первых – на сколько это все было необходимо? Можно ли было продолжать жить в старом – 1956 года постройки – строении и при этом особенно не беспокоиться?
В общем-то, конечно, да. Только надо учитывать то, что программа реновации жилья в Москве не затрагивает зданий такого типа, к которому принадлежит дом на улице Мишина.
К 2004 году здание имело значительную степень физического и морального износа. Это, в основном, касалось состояния инженерных систем. Кроме того, дом не соответствовал современным требованиям к уровню безопасности и комфортности проживания.
Поэтому, если совсем ничего не предпринимать, то дом, в конце концов, и, возможно, довольно скоро, мог бы обветшать до состояния непригодности для проживания в нем. Тогда пришлось бы переезжать из него туда, куда переселят, на условиях, соответствующих действующему в тот момент законодательству. Если, почему-либо, такая перспектива не устраивает, то надо как-то действовать. А действовать можно двумя путями. Первый путь индивидуальный, это – заработать, накопить, занять денег и купить себе новую квартиру, такую, какая нравится, там, где нравится. Второй путь, коллективный – тоже заработать, накопить, занять денег (но в значительно меньшем количестве) и построить себе новую квартиру, такую какая нравится, но на старом месте, посредством реконструкции старого дома, объединившись для этого с другими собственниками жилья. У этого второго пути есть еще другой вариант – не вкладывая собственных денег произвести усовершенствование и обновление своего дома и квартиры за счет привлеченных средств, то есть – средств инвесторов.
Жители дома 32 на улице Мишина пошли путем реконструкции своего дома за счет собственных и привлеченных внебюджетных средств, так как он позволил им находясь в положении заказчика контролировать ситуацию и в необходимой мере влиять на результат. И то, что получилось, это, во многом, их выбор. Они приняли решение не просто отремонтировать свой дом, а также повысить и его моральную долговечность, то есть привести его в соответствие всем требованиям действующих нормативов и современному уровню комфортности проживания.
Как в любом деле, в реконструкции МКД имеет место быть риск. Риск того, что не удастся реализовать задуманное. В таком случае, те, кто успел вложить свои деньги в проект, понесут финансовые убытки. Обычно, наиболее рискованными считаются начальные этапы реализации проекта; чем ближе проект к завершению, тем меньше риски. Для того, чтобы инвесторы или вкладчики вносили свои средства на наиболее рискованных – но, при этом, наиболее важных – начальных этапах, к размеру вкладываемых средств применяется коэффициент дисконтирования, позволяющий повысить доходность (и, соответственно, привлекательность) этих вложений. Благодаря дисконтированию, тем жителям, кто финансово участвовал в реконструкции дома, дополнительное жилье обошлось по цене, существенно ниже рыночной. (Подробнее о рисках и дисконтировании можно прочитать материалы, размещенные на данном сайте в разделе «Методический кабинет» – «О деньгах»).
Несмотря на то, что пилотный проект реконструкции МКД за счет собственников жилья и привлеченных внебюджетных средств без отселения жителей является первым в своем роде и поэтому весьма рискованным, жителям дома все же удалось его успешно осуществить. Это стало возможным благодаря тому, что все участники процесса строго и неукоснительно следовали действующему российскому законодательству, соблюдали действующие в сфере строительства нормативы, относились к делу осознанно, внимательно и аккуратно, при необходимости, повышая свою квалификацию.
Теперь, о том, что же в результате получилось.
1. В доме прибавилось квартир. В нем теперь не 16 квартир, как было до реконструкции, а 50. Около половины из вновь построенных квартир приобрели жильцы дома. Это позволило многим из собственников жилья расселить свои семьи таким образом, чтобы разные поколения жили отдельно, в собственных квартирах, но вблизи от своих родных, в одном доме.
2. Повысился уровень комфортности проживания в доме. Территория благоустроена, огорожена и оборудована системой контроля доступа на земельный участок и в дом.
У дома появилось два грузопассажирских лифта. Квартиры в базовой части здания увеличили свою площадь и приобрели дополнительные подсобные помещения. Инженерное оборудование и сети полностью обновились. Добавились новые инженерные системы, такие как регулирование и учет нагрева отопления, оптоволоконная связь, ливневая канализация, видеонаблюдение. У дома появился индивидуальный тепловой пункт. Газовое оборудование заменилось электрическим.
3. Добавилась общая долевая собственность – площади технических помещений, холлов, коридоров и лестничных площадок. Появились помещения общественного назначения.
4. Рыночная стоимость квадратного метра жилья в доме поднялась до значений, выше средних по району (350 тысяч рублей против 250 тысяч рублей). Значит, жители дома стали владельцами более дорогой недвижимости. Это вполне положительный момент, так как более дорогое жилье дает его собственнику больше возможностей для выбора различных вариантов при возникновении необходимости смены места жительства.
5. Но, ведь, более дорогая недвижимость неизбежно потребует более существенных расходов на ее содержание. Все дополнительные блага надо оплачивать. Значит, коммунальные платежи стали выше относительно тех, что платят жители домов попроще? Конечно это так. Приращение площади квартир и общей долевой собственности, лифты, контроль доступа на территорию и многие другие блага, способствуют увеличению суммы коммунальных платежей. Но есть и факторы, способствующие их снижению. Архитектурные и инженерные решения реконструкции дома выполнены с учетом требований ресурсосберегающих технологий. Также, в связи с тем, что число квартир в доме значительно увеличилось, бремя содержания общедолевой собственности распределяется на большее число собственников. И еще: некоторые помещения в доме Товарищество сдает в аренду, а вырученные средства расходует на нужды своего коммунального хозяйства. Все это влечет снижение коммунальных платежей для собственников жилья. Значит можно сделать вывод о том, что реконструкция не должна существенно повлиять на увеличение суммы коммунальных платежей. И вообще, цифры в наших «платежках» все равно растут, даже без улучшения жилищных условий; так что, наверное, лучше, чтобы это все-таки сопровождалось повышением комфортности проживания. И, на самом деле, более важным является не столько величина расходов на коммунальные службы, сколько возможность контроля за их рациональным применением, дабы исключить злоупотребление со стороны управляющих компаний. Товарищество собственников жилья «Мишина 32», которое было создано для реконструкции многоквартирного дома, теперь занято содержанием в надлежащем состоянии своего дома и контролем за расходованием средств на коммунальные нужды.
6. Кадастровая стоимость жилья в доме после реконструкции составляет 240 тысяч рублей за метр квадратный (близко к средней рыночной по району), а это, в свою очередь повысило налогооблагаемую базу. Начиная с 2019 года, когда, налог на жилую недвижимость будет составлять 0,1% (0,001) от налогооблагаемой базы, сумма налога составит заметную величину – более 10 тысяч рублей. Это может несколько уменьшить удовольствие от результатов реконструкции для тех собственников квартир, кто не имеет больших доходов, или не является пенсионером, или льготником. Тем не менее, все же, новое качественное жилье лучше, чем устаревшее и обветшавшее, а что касается более высокого налога, то тут надо учитывать одну важную особенность, влияющую на базу налогообложения. Дело в том, что, в соответствии с политикой правительства Москвы, кадастровая стоимость жилья (которая лежит в основе налогооблагаемой базы) должна максимально приближаться к его рыночной стоимости. А рыночная стоимость очень сильно зависит от дислокации дома; от района, в котором он расположен, от инфраструктуры, имеющейся по соседству. Отсюда получается, что жить в ветхом доме, расположенном на дорогой земле, не выгодно, так как налог все равно будет немаленький.
Мы видим, что на те свойства и качества, которые приобрел дом после реконструкции, можно смотреть под разным углом и по-разному их оценивать, но все эти качества появились у дома не по чьей-то прихоти, а по воле его жителей, это их осознанный выбор, и это то, ради чего они пошли на финансовые риски и совершили реконструкцию своего дома.
Ну, а мы можем, учитывая опыт жителей дома 32 по улице Мишина, давать собственную оценку тому, что у них получилось, принимать собственные решения относительно путей улучшения собственных жилищных условий, а если изберем также путь реконструкции, то будем стремиться к тем результатам, которые в наибольшей мере будут соответствовать нашим нуждам.
В заключение важно отметить следующее: для того, чтобы результаты реконструкции МКД можно было оценивать не на эмоционально-бытовом уровне, а с полным пониманием имеющихся проблем, и принимать верные собственные решения по улучшению своих жилищных условий, необходимо по возможности глубоко вникнуть в суть темы, С целью помочь посетителям сайта разобраться в вопросах, связанных с реконструкцией многоквартирных домов, в разделе сайта «Методический кабинет» мы публикуем материалы с разъяснениями по ключевым вопросам. Также, при необходимости, можно обратиться за консультацией в консультационный центр. созданный на базе ТСЖ «Мишина 32». Форма для обращения имеется на данном сайте в разделе «Консультации».
