Строительный комплекс Москвы неустанно работает над возведением новых квадратных метров жилья. По данным Мосстата, организациями-застройщиками города в 2023 г. возведено 358 жилых зданий и введено в эксплуатацию 119,5 тыс. новых квартир общей площадью жилых помещений 6,5 млн м2. Это намного превышает рекордные для Москвы советского периода показатели 1966 г. Так, согласно данным Статистического ежегодника «Народное хозяйство СССР в 1967 году», в Москве по итогам 1966 г. было введено в эксплуатацию 4,087 млн м2 общей площади жилья.

Отмечая высокие темпы строительства нового жилья, не стоит забывать, однако, и о том, что новое жилье сразу после ввода в эксплуатацию начинает постепенно устаревать морально и физически, со временем, превращаясь в старое жилье, требующее затрат на обновление. В будущем многочисленные квадратные метры нового жилья станут столь же многочисленными квадратными метрами старого жилья. И перед нами встанет вопрос: как быть со всем этим достоянием?

Так произошло с 5-этажным жилищным фондом, построенным в 1960-х гг. Огромные объемы жилищного фонда появились в Москве в течение десяти лет, и все это жилье спустя несколько десятилетий практически в один момент стало устаревшим. В столице в наши дни с целью обновления этого жилищного фонда осуществляется Программа реновации жилищного фонда в городе Москве.

Основной принцип реновации старого жилья в Москве заключается в том, что жители старых домов переселяются во вновь возведенное поблизости жилье, после чего старые дома переустраиваются, как правило, путем их сноса и строительства на их месте новых зданий. Такой метод применяется ввиду того, что по многим причинам он является наиболее удобным для строительного комплекса. При многих достоинствах такого метода одной из проблем, которую приходится решать в процессе реновации, является поиск подходящих территорий, пригодных к первоначальному строительству нового жилья для переселения жителей старых домов. Далеко не всегда участки под стартовое строительство устраивают потенциальных жителей будущего нового жилья своим расположением. При этом с каждым годом привлекательных и беспроблемных участков для стартового строительства по Программе реновации в Москве становится только меньше. Видимо, это одна из тех причин, по которым в программу реновации вошел не весь московский 5-этажный жилищный фонд, а только его часть. Если в столице до начала осуществления Программы насчитывалось около 8,4 тысяч домов 3-5-этажного фонда, то в Программу вошли около 5 тысяч домов, а вне программы оказались около 3,4 тысяч домов, то есть более трети.

Трудно что-либо предположить относительно судьбы тех домов, которые не вошли в Программу реновации, хотя, как это часто бывает, сама жизнь, ставя перед нами вопросы, также дает и подсказки. Такой подсказкой стала завершившаяся в 2017 г. реконструкция 4-этажного кирпичного дома 1956 г. постройки по улице Мишина, 32. Отличительными особенностями данного проекта является то, что реконструкция осуществлялась по инициативе собственников жилья, за счет собственников жилья и привлеченных внебюджетных средств и без отселения жителей дома. В процессе реконструкции 4-этажный базовый дом был надстроен пятью дополнительными этажами, конструкции которых опирались на стены и пилоны, возведенные вне контура базового здания и собой сформировавшие его обстройку. В результате обстройки и надстройки здания суммарная общая площадь квартир в нем увеличилась почти в три раза с 1437 м2 до 3994 м2. Столь существенный прирост жилья в доме позволил путем реализации дополнительных квартир привлечь внебюджетные средства для осуществления проекта реконструкции дома.

 

 В результате реконструкции дом приобрел следующие характеристики:

1. В доме теперь не 16 квартир, как было до реконструкции, а 50. Около половины из вновь построенных квартир приобрели жильцы дома. Это позволило многим из собственников жилья расселить свои семьи таким образом, чтобы разные поколения жили отдельно, в собственных квартирах, но вблизи от своих родных, в одном доме.

2. Повысился уровень комфортности проживания в доме. Территория благоустроена, огорожена и оборудована системой контроля доступа на земельный участок и в дом. У дома появилось два грузопассажирских лифта. Квартиры в базовой части здания увеличили свою площадь и приобрели дополнительные подсобные помещения. Инженерное оборудование и сети полностью обновились. Добавились новые инженерные системы, такие как регулирование и учет нагрева отопления, оптоволоконная связь, ливневая канализация, видеонаблюдение. У дома появился индивидуальный тепловой пункт. Газовое оборудование заменено на электрическое.

3. Добавилась общая долевая собственность – площади технических помещений, холлов, коридоров и лестничных площадок. Появились помещения общественного назначения.

4. Рыночная стоимость квадратного метра жилья в доме поднялась до значений выше средних по району. Значит, жители дома стали владельцами более дорогой недвижимости.

Реализация проекта на улице Мишина имела значимые последствия. Мэром Москвы проект был признан успешным, и Департаментом градостроительной политики был определен как «пилотный» для аналогичных домов, жители которых изъявят готовность и желание произвести реконструкцию своего дома по примеру «пилотного» проекта. С целью помочь инициативным группам приступить к осуществлению своих проектов были подготовлены «Методические рекомендации по разработке и реализации проектов реконструкции жилых домов с надстройкой и обстройкой здания без отселения жителей с привлечением средств собственников и других источников внебюджетного финансирования».

Важным моментом, указанным в Методических рекомендациях, является область их применения, которая «определяется как совокупность кирпичных, блочных и панельных 3-5-этажных домов с железобетонными перекрытиями постройки до 1965 г. включительно, для которых целесообразно (и возможно) образование, в той или иной форме, юридического лица с целью разработки и реализации Проекта реконструкции с надстройкой». То есть, основными критериями для определения возможности реконструкции многоквартирного дома являются степень его капитальности и долговечности конструкций, а также наличие юридического лица, образованного собственниками жилья в доме. 

Департамент градостроительной политики совместно с Москомархитектурой подготовил перечень из 400 московских жилых домов, условия которых позволяют произвести реконструкцию дома по примеру «пилотного» проекта. Жители пяти домов из этого списка изъявили желание произвести реконструкцию своих домов. В настоящий момент два объекта находятся в завершающей стадии строительства.

Один из этих домов находится на бульваре Матроса Железняка, 11,

- другой - в Измайловском проезде, 22, корпус 1.

Такой опыт реконструкции без отселения жителей, а значит, без стартовых участков, в условиях дефицита городской земли может быть полезным и заслуживает того, чтобы его внимательно изучить. 

Следует особо отметить одну немаловажную особенность всех трех рассмотренных выше проектов. Она заключается в том, что во всех этих случаях реконструкция производилась по инициативе жителей, при участии собственников жилья, и была их осознанным выбором. При этом у жителей дома имелась возможность высказывать свои предпочтения относительно планировочных, инженерных и архитектурных решений, применяемых в проекте, и таким образом вносить свой вклад в конечный результат.

Роль жителей, их активность и готовность к осуществлению проекта реконструкции является чрезвычайно важным и, пожалуй, даже определяющим условием для осуществления реконструкции с надстройкой без отселения жителей. Ведь, как показывает практика, в большинстве тех домов, которые признаны пригодными к реконструкции с надстройкой по градостроительным и техническим требованиям, жители и собственники жилья оказались не готовы к реализации такого проекта.

В то же время возможны ситуации обратного характера; когда дом не соответствует техническим критериям, определенным для реконструкции, а жители изъявляют готовность к осуществлению проекта. Примером может служить 2-этажный многоквартирный дом по 1-му Войковскому проезду, 16, корпус 3.

 Войковский проезд, дом 16, корпус 3. Южный фасад

 Этот дом построен в 1949 г. Стены его выполнены из шлакобетонных блоков; перекрытия и лестницы деревянные; кровля скатная вальмовая с чердаком; фундамент бутовый. В доме 8 квартир. Участок площадью 0,24 га. Жителям дома очень нравится то место, где они проживают. Совсем рядом находится парк Покровское-Стрешнево. Район хорошо обеспечен городским транспортом – наземным, метро и железнодорожным. По его границам расположены Ленинградское шоссе, МЦК и МЦД-2. Вся необходимая и привычная инфраструктура также имеется в районе. Дело только за тем, чтобы обновить, морально и физически, свой дом.

Дом имеет значительную степень износа и нуждается в существенном обновлении или переустройстве. Для проведения реконструкции с обстройкой и надстройкой, которая была осуществлена на улице Мишина, дому не хватает капитальности. В Программу реновации дом не включен. Да и подходящих участков для стартового строительства поблизости не наблюдается.

Что же можно сделать в таком случае? Для того, чтобы применить методы реновации, не хватает всего лишь места поблизости для стартового строительства. Но ведь на улице Мишина целую реконструкцию провели без переселения и стартового строительства для этого. А что, если применить оба метода совместно? Произвести реновацию прямо на участке базового дома.

То самое первоначальное, стартовое строительство осуществить по методу «Мишина 32», надстроив базовый дом необходимым количеством этажей, опирающихся на пилоны и стены, возведенные за контуром здания. После введения в эксплуатацию надстроенной части, последующего переселения в неё жителей из базового здания и реализации дополнительного жилья на рынке недвижимости, базовый дом можно переустраивать различными способами вплоть до демонтажа и устройства на его месте открытой гаража-стоянки для легковых автомобилей граждан.

Таким образом, мы можем получить новый комбинированный метод переустройства многоквартирного дома, сочетающий в себе как методы реновации, так и приемы надстройки и обстройки здания. Этот способ переустройства многоквартирных домов может стать дополнительным инструментом в деле обновления московского жилищного фонда. Он может применяться в тех случаях, когда реновация невозможна из-за проблем со стартовым строительством, а собственники жилья, при этом, готовы к участию в осуществлении такого проекта по комплексному методу переустройства их дома.

Каков же может быть результат применения этого метода, и как он будет выглядеть? Можно попытаться представить себе это на примере упомянутого выше дома по 1-му Войковскому проезду, 16, корпус 3.

Сначала рассмотрим чуть подробнее ситуацию и сам дом. Приводим кадастровый план квартала, в котором расположен наш дом, выделенный цветом.

 Кадастровый план квартала

Квартал состоит из семи многоквартирных домов, образующих каре. Северо-западный угол квартала занимает 4-этажный кирпичный дом; в северо-восточном углу расположен 7-этажный кирпичный дом; на юго-восточном углу, по южной стороне и в центре квартала находятся три однотипных 2-этажных дома. Юго-западный угол занимает дом, который имеет переменную этажность – в средней части он 5-этажный, крайние же секции дома имеют 4 этажа. Этот дом явно претендует на главную роль в композиции. По сравнению с другими домами группы он имеет более интересную архитектуру и более сложную конфигурацию в плане, формируя собой скошенный угол квартала. Этот скос является вполне оправданным, так как его приветливый фасад встречает народ, прибывающий в район по МЦК и МЦД-2 через станцию «Стрешнево».

 Вид на квартал со спутника

 Вид на квартал с юго-запада

 На западной стороне квартала имеется еще один дом. Это построенный в 1969 г. 12-этажный блочный дом серии II-18. Здание разительно отличается от остальных домов группы своей архитектурой и этажностью, и, к сожалению, не вписывается в общую композицию. Он как бы спорит с соседним ему домом на юго-западном углу, стремясь оттянуть на себя роль главного элемента композиции.

Вполне можно ожидать, что переустройство 2-этажного дома, который мы рассматриваем, на южной стороне квартала позволит создать объем, уравновешивающий весь ансамбль. Сам по себе этот дом ничем особенно не примечателен; обычный наскоро построенный дом послевоенного периода восстановления народного хозяйства СССР. Простое прямоугольное в плане двухсекционное здание. Декоративное убранство очень скудное и эклектичное, состоящее, в основном, из двух аттиков, совмещенных со слуховыми окнами.

Квартиры 2-го этажа имеют балконы. В доме есть чердак, а также подвал под всем зданием. Чердак является холодным техническим – в нем имеется разводка труб с баками отопления и водоснабжения. Баки и трубы утеплены. Чердачное перекрытие утеплено керамзитовой засыпкой. Высота помещений подвала – около 2-х метров. В своей средней части подвал имеет заглубление с высотой помещения более 3,5 метров.

В доме всего 8 квартир. Четыре из них 3-комнатные, четыре – 4-комнатные. Квартиры заселены сложными семьями или коммунально, и поэтому их жители нуждаются в расселении.

Для того чтобы жителей расселить, необходимо создать новое жилье в надстроенной части здания. Причем состав и параметры квартир должны соответствовать как запросам жителей, так и требованиям рынка, ведь для привлечения финансовых средств дополнительное жилье будет выставляться на продажу. Так что понадобятся 1-комнатные, 2-комнатные и 3-комнатные квартиры, причем 1-комнатных квартир, по возможности, должно быть больше. То, что надстроенные этажи будут опираться на пилоны, размещенные за контуром базового здания, заставляет нас сделать эти этажи шире, чем корпус базового здания. Лестнично-лифтовые узлы удобней расположить у глухих торцов базового корпуса, значит, их будет два. В итоге получаем примерный план типового надстроенного этажа.

План типового надстроенного этажа

Наверное, неплохо было бы самый нижний и самый верхний этажи надстройки сделать техническими, это облегчит решение задач, связанных с системами водоснабжения и водоотведения в надстроенной части. Ведь, нижний технический этаж выполнит для надстройки ту функцию, которую для обычного дома выполняет подвал; в нем можно разместить магистральные трубопроводы.

Перед началом возведения надстройки необходимо решить еще, по крайней мере, две технические задачи, одна из которых связана с фундаментами под несущие надстройку пилоны, а другая – с чердаком базового здания. Что касается фундаментов, то на трех объектах в Москве, прошедших обстройку и надстройку, уже апробировано применение пригодных для такого рода задач фундаментов с устройством свай по разрядно-импульсной технологии (РИТ). Суть ее заключается в том, что в скважине, заполненной мелкозернистым бетоном, посредством высоковольтных электрических разрядов создаются местные зоны повышенного давления, в результате чего происходит уплотнение окружающего грунта и формирование тела сваи с уширениями, что позволяет ей работать по принципу дюбеля и нести большие нагрузки. При необходимости такими сваями можно также укреплять и существующие фундаменты базового здания.

Задача, связанная с техническим чердаком базового здания, заключается в том, что он располагается под скатной кровлей, конек которой находится на значительной высоте. При том, что базовый дом имеет всего лишь два этажа, высота от земли до конька кровли составляет около 13,5 метров, что сопоставимо с высотой 4-этажного дома. Отсюда стремление сэкономить пространство, расположив первоначальное перекрытие надстройки ниже уровня, который диктует конек кровли. В связи с этим несущие конструкции и перекрытия надстройки в той зоне, которая оказывается ниже конька кровли, на первоначальном этапе придется выполнить в форме, облегающей кровлю базового здания.

Разрез здания на начальном этапе надстройки

В дальнейшем, после выполнения вышележащих перекрытий, скатная кровля базового здания может быть частично или полностью демонтирована, а проемы, образованные в центральной части нижних перекрытий, могут быть замоноличены.
Теперь представим себе процесс переустройства дома в его целостности:

1. Первоначальное состояние

 2. Подготовительные мероприятия. Придется спилить некоторые малоценные деревья, а также подготовить кровлю – удалить аттики и сократить карниз.

 3. Начало обстройки и надстройки. На этом этапе выполняются фундаменты, несущие пилоны, нижние перекрытия и конструкции лестнично-лифтовых узлов. Конструкции пилонов и перекрытий имеют форму, облегающую базовое здание без соприкосновения и пересечения с его конструкциями и частями.

 4. Возведение остальных этажей. Всего надстраивается 8 этажей (6 – жилых и 2 - технических). Надстройка выполняется вместе с обстройкой как единая жестко связанная внутри конструкция из монолитного железобетона. На этом этапе производится также демонтаж скатной кровли базового здания, заделка монолитным железобетоном проемов центральной части нижних перекрытий и завершение формирования несущих конструкций нижнего яруса обстройки. Технический чердак базового здания, при необходимости, можно переустроить с использованием пространства нижнего технического этажа надстройки. 

 5. Отделочные, фасадные и инженерные работы. Внутреннюю отделку, пожалуй, следует выполнить в чистовом варианте. Здание обеспечивается полным комплексом инженерного оборудования. Лифты стоит выполнять в панорамном варианте (с остекленными дверями и шахтами) для того, чтобы ими могли пользоваться не только маломобильные граждане, но также и люди, страдающие клаустрофобией. Фасад выполняется в соответствии с действующими нормативами по энергосбережению и тем архитектурно-градостроительным решением, которое будет утверждено на предпроектном этапе. Архитектурное решение фасада выполняется в соответствии с той ролью, которую дом должен играть в ансамбле квартала.

 6. После ввода в эксплуатацию надстроенной части и переселения жителей базового дома в новые квартиры, расположенные в надстройке, базовый дом можно демонтировать с последующим устройством на его месте открытой автостоянки для легковых автомобилей на 18 машиномест и многофункционального помещения общественного назначения над автостоянкой.

 7. В результате переустройства дома весь квартал приобретает завершенный вид. Хотя площадь застройки обновленного дома увеличилась на 37%, но для всего участка дома это несущественное изменение. На оставшейся территории участка необходимо высадить зеленые насаждения и выполнить благоустройство. Что касается санитарной ситуации – конечно, какую-то часть солнечных лучей более высокий, нежели прежде, дом будет экранировать, но, по предварительным расчетам, санитарные нормативы по инсоляции территории двора и жилых помещений соседних домов выдерживаются. С нормами пожарной безопасности также все в порядке. Высота верхнего жилого этажа - в пределах 28 метров от земли, а доступ пожарных расчетов в жилые помещения обеспечен как с северного (дворового) фасада, так и со стороны 1-го Войковского проезда.

 

 8. Въезд на гараж-стоянку выполнен со стороны двора, хотя рациональнее было бы въезжать на стоянку со стороны улицы – 1-го Войковского проезда. Этот вопрос может быть решен с участием городских властных структур посредством оформления сервитута на территорию, не принадлежащую проектируемому дому.

 9. Озеленение эксплуатируемой кровли дома повысит комфорт проживания в нем. 

Ниже представлен видеоролик, отображающий этапы комплексного переустройства многоквартирного дома в анимированном виде.

 

Дом, как видим, изменился разительно - и внешне, и по существу. Столь же существенными должны быть изменения и его характеристик. Если сравнить то, что было с тем, что стало, то мы увидим следующее:

Показатель	Было	Стало
Число этажей	2	10
Число квартир	8	48
Суммарная площадь квартир (м2)	755	3178
Площадь здания (м2)	918	5899
Площадь застройки (м2)	579	793
Строительный объем надземной части (м3)	3858	18953

 Показатели также существенно выросли. Число квартир увеличилось в шесть раз, а суммарная общая площадь квартир увеличилась более, чем в четыре раза. Однако может оказаться, что этого все же недостаточно для достижения экономической эффективности проекта. Ведь 16 из новых квартир отойдут под расселение жителей базового дома, а реализация оставшихся 32 квартир не сможет принести достаточных для осуществления данного проекта средств.

Для получения большего количества дополнительного жилья в целях повышения экономической эффективности могут быть разработаны другие варианты комплексного переустройства базового здания с применением незадымляемых лестничных клеток и с надстройкой несколько большего количества этажей.

Так может выглядеть переустройство дома с надстройкой 9-и жилых этажей.

 Помимо жилых этажей дом имеет эксплуатируемую озелененную кровлю, два технических этажа, два лестнично-лифтовых узла с незадымляемыми лестничными клетками, открытую гараж-стоянку на 20 машиномест и многофункциональное помещение общественного назначения. Число квартир при этом получается равным 72, а суммарная общая площадь квартир – 5400 кв. метров.

В данном варианте с двумя лестнично-лифтовыми узлами имеется всего четыре лифта – два грузопассажирских и два пассажирских.

Предусмотрен также вариант с одним лестнично-лифтовым узлом, пристроенным со стороны северного фасада.

При таком варианте переустройства дом получает 10 жилых этажей, эксплуатируемую озелененную кровлю, два технических этажа, двухуровневую открытую гараж-стоянку на 38 машино-мест и многофункциональное помещение общественного назначения. Всего квартир в доме получается 80. Общая площадь квартир в доме в сумме составит 5400 кв. метров.

Помимо рассмотренных вариантов могут быть и другие решения по переустройству дома: с надстройкой разной этажности и разной конфигурации.

Резюмируя: рассмотренный метод комплексного переустройства многоквартирного дома позволяет применять его с различными вариациями, предоставляя архитектору широкие возможности по переустройству городской среды. Такой инструмент точно не будет лишним в деле обновления жилого фонда российских городов.