6 октября корреспондент «ВМ» отправился осматривать уникальную стройку — жильцы хрущевки по улице Мишина без отселения надстраивают дом. Он станет выше на четыре этажа и намного комфортнее.
Жильцы пятиэтажек несносимых серий могут существенно улучшить качество жилья, если сами решатся на реконструкцию здания.
Статья опубликована в "Вечерней Москве" 6 октября 2014.
Авторы статьи: Августин Северин, Дмитрий Ребров.
На снимке: Гарри Куренков, председатель ТСЖ "Мишина 32", на фоне реконструируемого дома. За строительными лесами уже угадывается силуэт обновленного дома.
Автор снимка: Павел Волков "Вечерняя Москва".
Размер имеет значение
Двухкомнатная квартира в типовой кирпичной хрущевке выросла и обзавелась кабинетом и столовой.
— Кухня у нас небольшая, но это нестрашно, потому что теперь есть столовая, — говорит бывший конструктор и жилец дома № 32 по улице Мишина пенсионерка Елена Струпишина.
Хозяйка с гордостью указывает в сторону эркера со свежими стеклопакетами.
— А тут у меня будет кабинет, вот компьютерный стол и шкаф для книг, недавно купила, — поясняет Елена Струпишина.
Еще совсем недавно такие понятия, как столовая или кабинет, казались несовместимыми со словом «хрущевка», теперь же многое может измениться. Главный идеолог реновации дома — Гарри Куренков, бывший океанолог, а еще — руководитель товарищества собственников жилья «Мишина-32».
— По новому Жилищному кодексу владельцы квартир имеют право самостоятельно производить реконструкцию, — рассказывает Гарри Куренков. — Мы решили воспользоваться этой возможностью: надстроить сверху наших пяти этажей еще четыре, а заодно и расширить уже существующие квартиры.
За строительными лесами уже угадывается силуэт обновленной многоэтажки. Желтого и бежевого цвета облицовочные плиты прикрывают слои утеплителя, кое-где их еще не повесили, но в целом дом походит больше на элитные высотки по соседству, чем на продукт советского типового строительства середины пятидесятых.
В соответствии с Жилищным кодексом России капитальный ремонт здания — забота самих жильцов. Чтобы «заработать» денег на такой ремонт, можно продать «нарощенные» верхние этажи, а выручку от квартир потратить на замену коммуникаций, электропроводки и канализации. Впрочем, «мишинская» стройка — некоммерческая, все новые квартиры были выкуплены по принципу паевого кооператива самими жильцами. Те из них, кто успел подписать договор до старта строительства, заплатили в среднем от 80 до 100 тысяч за квадратный метр нового жилья. А в этом же районе средняя стоимость квадрата — около 250 тысяч рублей за метр, то есть выше, чем вдвое.
На снимке: Так выглядело это здание перед началом реконструкции - обычный, малоприметный дом на севере столицы.
Автор снимка: Пресс-служба Департамента.
Стакан для всех
Теперь смельчаки, которые решились принять участие в эксперименте, получат дополнительные квартиры. В зависимости от размера взноса это будут одно-, двух или трехкомнатные апартаменты. Те же, кто не пожелал участвовать в строительстве, бесплатно увеличат площадь имеющейся квартиры. Дело в том, что, по технологии реновации, дополнительные верхние этажи опираются не на существующие конструкции здания, а на внешний каркас и вторые стены, которыми, как стаканом, накрывают уже существующий дом.
Зазор между старыми внутренними стенами и внешними становится нишей, которую можно объединить с квартирой, прорубив на месте окон арочный проем. В среднем это около пяти метров прибавки жилой площади для каждой из комнат, а в случае эркера (на которых держатся верхние этажи, их наличие продиктовано конструктивными особенностями здания) — и того больше.
— На самом деле так давным-давно делают в Германии, где после вывода советских войск осталось немало «советского» жилья, но в Москве до последнего времени опыта подобной реконструкции не было, — рассказывает Гарри Куренков.
Схема надстройки жилого дома номер 32 по улице Мишина
Как пояснил Гарри Куренков, для Москвы опыт такого строительства в новинку.
— До нас таким образом удалось перестроить лишь одну пятиэтажку на Химкинском бульваре, но мы единственные, кто сумел реализовать проект без отселения жильцов, — говорит он.
Несмотря на то что решение об экспериментальном строительстве жителями дома было принято на общем собрании двумя третями голосов еще в 2006 году (стопроцентное согласие необходимо только при сокращении площади, а в данном случае площадь должна была только вырасти), начать перестройку удалось лишь полтора года назад, после смены городского правительства.
— Несмотря на разрешение на такую модернизацию, подписанное лично Юрием Лужковым, долгое время у нас не было никакой поддержки, мы собирали бесконечные справки, чтобы получить все необходимые согласования, но сдвинуться с мертвой точки получилось только тогда, когда нами заинтересовался Департамент градостроительной политики города, — рассказывают представители жилищного товарищества.
Департамент помог с оформлением бумаг и взял на себя общий контроль за разработкой строительного проекта.
Искусство переговоров
Серьезных осложнений во время строительства не возникло, кроме одного: для того чтобы все-таки начать стройку, пришлось договариваться с жителями.
— Мы поставили себе задачу подписать отдельный договор с каждым из жильцов, чтобы они заранее знали, какие работы когда нами будут производиться, и успели подготовить свои квартиры к перестройке. Мы потребовали от строителей работать строго по утвержденному графику, и сразу скажу, что не каждая компания готова решиться на такие условия, — говорит Гарри Куренков.
Подрядчику пришлось гарантировать не только соблюдение сроков, но и минимизацию шумов, своевременный вывоз мусора с площадки.
— Полтора года жить на стройке не так уж и просто, — признается пенсионерка Елена Струпишина и жалуется на пыль. — Протирать мебель приходится по нескольку раз в день. Но ведь сама согласилась потерпеть...
Ее сосед Сергей Лабазов, бывший военный, рассказывает, что большинство «скептиков», особенно из числа стариков, удалось переубедить совсем недавно: — Поначалу было много недовольных, жаловались на стук, шум техники, как только увидели лифт, новые помещения, сменили гнев на милость. До нового года в реконструированном доме появятся дополнительные 30 квартир общей площадью более двух тысяч квадратных метров. После завершения реконструкции с надстройкой жилого дома планируется произвести строительство подземного гаража-стоянки для автомобилей, а также благоустройство и озеленение двора. На кровле гаража-стоянки проведут озеленение и устроят площадки для детей и отдыха взрослых.
Насколько практика реконструкции хрущевок окажется успешной в будущем, пока говорить слишком рано. Впрочем, уже можно констатировать, что подобной реновации может быть подвергнут не каждый дом. Ограничения связаны в первую очередь с особенностями грунта, на котором стоит постройка, и состоянием несущих конструкций здания, которые должны иметь известный запас прочности.
На снимке: Главный инженер строительства Владимир Волохов демонстрирует квартиру в мансарде - здесь огромные окна, свободная планировка и шикарный вид. Кстати, имеется и выход на крышу, отдельный, прямо из квартиры.
Автор: Павел Волков, "Вечерняя Москва".
Прямая речь
Владимир Волохов, главный инженер ООО СК «Реестр», руководитель строительства:
- Снести дом и построить заново с инженерной точки зрения проще, но если мы решаемся на снос, то жильцов нужно расселять, что, как правило, становится серьезной проблемой. Без сноса нет необходимости в расселении. К заселению почти готовы комнаты шестого и седьмого этажей. Потолки тут заметно выше, некоторые квартиры имеют индивидуальную планировку.
Алексей Кротов, почетный строитель Москвы, глава собственной архитектурной мастерской:
- Комплексная реконструкция пятиэтажного жилого фонда должна быть главной задачей: фонд уже устарел, дважды не проводился капитальный ремонт, строился он в течение 10 лет, и в течение 10 лет он будет выходить из строя. Дело в том, что масштабы застройки пятиэтажек очень значительны — 250 миллионов квадратных метров. У нас в Москве три типа домов несносимых серий, I-510, I-511 и I-515. Для всех этих серий подходит решение, реализованное нами на Химкинском бульваре. Чтобы реконструировать дома как положено, необходимо отселение. На Химкинском бульваре мы фактически избавились от старого жилого фонда и получили совершенно новый жилой фонд, дав ему жизни еще на 100 лет. Перед началом реконструкции жители были отселены в застраиваемый в тот период 83-й квартал Хорошево-Мневников.
Борис Фролов, президент Ассоциации инвесторов Москвы:
- Реконструкция пятиэтажек несносимых серий в Москве не просто востребована, она требуется немедленно. Считаю, что этому вопросу необходимо уделять огромное внимание. У нас очень много домов несносимых серий, в которых люди фактически живут в прошлом веке. Проще всего — на свободном месте построить новый дом, сложнее — работать над исторической территорией Москвы. Я считаю, этим надо заниматься, весь мир так делает. Строительные комплексы крупнейших столиц мира на 80 процентов занимаются реализацией существующего фонда, как жилого, так и нежилого. А у нас считается, что строители должны только строить что-то новое. Нужно также заниматься реновацией кварталов сложившейся застройки: Старая Москва еще ни одного квартала не сделала, зато реновацией уже сейчас активно занимаются в Щербинке.
Екатерина Трейн, директор Департамента розничной группы ПСН:
- Востребованность таких проектов зависит от цены, она должна быть достаточно привлекательной для клиентов. Их неоднократно пытались реализовать, самый популярный вариант — пристроить верхний этаж к пятиэтажкам, это вариант мансардный. Однако по факту один-два дома надстраивали, но так как их приходилось продавать ниже рыночной цены, то дальше пилотных проектов дело не шло. В спальных районах это экономически нецелесообразно. Под более масштабные проекты (надстройка двух и более этажей) инвесторы, безусловно, найдутся, но процесс согласования будет намного сложнее, чем в случае с надстройкой мансарды. Здесь надо просчитывать экономику: желающие грамотно и красиво спроектировать и построить всегда найдутся, инвесторов, если это будет выгодно, также несложно будет найти.
Александр Самодуров, директор компании NAI BECAR APARTMENTS:
- Сейчас есть технологии, которые позволяют за счет металлоконструкций увеличивать площадь дома. В результате получается выгодная ситуация и для жильцов, и для инвесторов. Во-первых, в большинстве случаев можно проводить работы даже без отселения; во-вторых, можно увеличивать этажность. Инвестор продает добавленные этажи, от этого получает прибыль. При этом получается дополнительная прибыль дома, которая идет жильцам. С моей точки зрения, это абсолютно выигрышная ситуация для всех, в том числе для города, потому что это не точечная застройка, нет необходимости выделять под это строительство большие земельные участки. Востребованность квартир в таких надстроенных этажах будет меньшей, чем в новостройках, но по большому счету на московском рынке все определяется ценой: если она адекватная, квартиру купят.
Наталья Кац, директор по маркетингу ГК «Миэль»:
- Целесообразность надстройки домов несносимых серий в первую очередь это зависит от района, в котором они расположены такие. В каждом случае должен быть разработан индивидуальный подход. Реконструкция дома без отселения жильцов очень долгий процесс. Работы могут вестись только в определенные часы, и, как следствие, стоимость работ весьма высока. В частности, работы по адресу ул.Мишина, 32 длятся почти 10 лет. На сегодняшний день инвесторы не слишком заинтересованы в подобных проектах. Для них предпочтительнее сначала расселить дом, а уже затем реконструировать здание, или снести его и построить новое. Такие проекты уже реализовывались в Москве. Пилотным, но очевидно неудачным проектом стала реконструкция дома №4 в 4-м Новоподмосковном переулке (район Войковский) в 90-х годах. Тогда утеплялся фасад и надстраивался этаж. Сейчас состояние этого дома доказывает, что половинчатые меры неэффективны. Также распространена практика надстройки мансард без отселения. В проекте обычно принимают участие сами жители и инвесторы. Подобные проекты были реализованы на Саввинской, Фрунзенской, Котельнической набережных. Также подобный дом есть на ул.Маршала Новикова (ст.м.Щукинская). Здесь речь идет о сталинских домах 50-х годов, в которых были отремонтированы подъезды, произведена замена лифта, надстроена мансарда, отремонтирован фасад.
Авторы: Августин Северин, Дмитрий Ребров
Читать статью на сайте "Вечерней Москвы"
