Первопроходец - так теперь говорят о ТСЖ "Мишина, 32" в САО. Жителям кирпичной четырехэтажки в Савеловском районе удалось почти невозможное - не просто воплотить в жизнь мечту о комфортном жилье для себя и своих близких, но и стать пионерами в области градостроительства, реализовав смелый проект по реконструкции дома собственными силами. Теперь ТСЖ - пример для подражания, последовать которому могут собственники квартир в тысяче домов по всей столице.
Обобщив опыт ТСЖ с улицы Мишина, городские власти даже выпустили сборник методических рекомендаций, воспользоваться которыми, по мнению руководителя департамента градостроительной политики Москвы Сергея Левкина, только на первом этапе могут порядка 400 жилых домов общей жилой площадью 1 миллион квадратных метров. Тем, кто хочет увидеть результат эксперимента своими глазами, тоже ждать осталось недолго: работы в Савеловском районе в самом разгаре, есть все шансы, что реконструкция, которая, кстати, ведется без отселения жителей, будет завершена за несколько месяцев, и невзрачная четырехэтажка 1958 года постройки превратится в современную девятиэтажную башню с подземным паркингом уже к концу этого года. И это будет означать, что на реализацию проекта у его авторов ушло ровно десять лет.
Снос или реконструкция?
В доме 32 на улице Мишина - 16 квартир, 15 из них находятся в собственности жителей, одна - города. Обычная кирпичная четырехэтажка, снести которую в ближайшем будущем столичные власти даже не обещают. По государственной программе «Жилище» и по расчетам МНИИТЭП (Московский научно-исследовательский и проектный институт типологии, экспериментального проектирования. - Примеч. ред.) такие дома прослужат как минимум до 2025 года. К этому моменту их износ, скорее всего, достигнет такого предела, при котором капитальный ремонт будет нецелесообразен. И собственникам жилых помещений остается либо ждать, когда их жилье признают аварийным и город расселит людей, либо взять судьбу своего дома в собственные руки - так, как это решили сделать жители Савеловского района.
Идея, которая объединяет
Началось все десять лет назад, когда жители дома 32 на улице Мишина озаботились проблемой капитального ремонта. Город мог выделить на это средства, но речь шла лишь об обновлении коммуникаций, кровли, подвала, ремонте фасада и т.д. А люди мечтали о надстройке или пристройке, куда можно отселить выросших детей или престарелых родителей. "И родился такой проект - реконструкция с надстройкой дома. По закону собственники жилых помещений многоквартирного дома, создав товарищество собственников жилья, могут это сделать, - рассказывает председатель ТСЖ "Мишина, 32" Гарри Куренков. - Почти три года у нас ушло, чтобы "переварить" идею, которая объединила бы людей в стремлении улучшить собственную жизнь. Договориться оказалось делом непростым. Было проведено немало собраний, переговоров, индивидуальных бесед с каждым жителем. Но в споре, как известно, рождается истина, и согласие, наконец, было достигнуто".
После создания ТСЖ встал вопрос, за чей счет будет банкет. Инвесторами проекта, готовыми вкладывать свои средства в реконструкцию дома с надстройкой, стали собственники 9 из 16 квартир. "Чтобы стать пайщиками, люди использовали свои накопления, брали кредиты, занимали у родственников, - вспоминает Гарри Иванович. - Те, кто по разным причинам не вошел в число инвесторов, задались вопросом: а что в итоге получат они? Тогда родилась идея обстройки дома, то есть увеличения площади не только вверх, но и вширь. За счет этого каждая квартира получит дополнительную площадь от 18 квадратных метров. Одна только кухня, например, увеличивается на 6,6 "квадратов". Плюс - лоджии, балконы, эркеры, куда переносятся приборы отопления, и эта часть становится жилой". Причем увеличение площади для жильцов муниципальных квартир и собственников, не ставших инвесторами, бесплатное. Плюсы очевидны - капитальный ремонт дома, расширение площади, ухоженная охраняемая территория. Такой расклад устроил всех.
Этапы большого пути
Итак, ТСЖ «Мишина-32» выступило застройщиком-заказчиком работ по реконструкции дома с надстройкой. В 2006 году началась кропотливая работа по оформлению земельно-имущественных отношений. "Провели межевание целого квартала, оформили в собственность землю, получили кадастровый паспорт на участок, - перечисляет процедуры председатель ТСЖ. - Потом заказали исследования несущей способности дома, геологии, МНИИТЭП по нашему обращению разработали проектную документацию, которая потом была направлена отправилась на согласования и экспертизу. Наконец, были получены ГПЗУ и разрешение на строительство".
Основная сложность состояла в том, что савеловцы оказались первыми. Никто из чиновников в многочисленных инстанциях прежде не сталкивался с тем, что заказчиком и застройщиком является ТСЖ. Ведомства, как правило, вели переговоры с коммерсантами, поэтому на первых порах требовали у товарищества договор аренды земли, которого у ТСЖ просто не было, поскольку оно является не арендатором, а собственником. Тогда потребовали свидетельство о собственности на землю с каждого собственника жилого помещения. Но ТСЖ является необычным собственником - общедолевым. К нему применимо такое понятие, как кондоминиум, то есть земельно-имущественный комплекс. Опять возникли сложности, уладить которые во многом помогли юристы департамента градостроительной политики города. На ТСЖ департамент вышел два года назад. Оказалось, в городе существует программа «Реновация жилого несносимого фонда», и дом 32 на улице Мишина отлично в нее вписывается.
Где деньги, Зин?
"Первый вопрос, который возникает у всех, кто узнает о проекте, - сколько же это стоит, - отмечает Гарри Куренков. - На первый взгляд кажется, что просто невозможно обычным людям взять и реконструировать свой дом". Сколько же надо денег?! «Деньги все и сразу не нужны, - рассказывает председатель ТСЖ. - Они требуются по мере выполнения работ. Если собственники приняли решение следовать нашим путем, то первое, что они должны сделать, - составить общий и поэтапный бизнес-планы. От этого зависит стратегия финансового обеспечения производственных работ».
По словам Гарри Ивановича, первоначальные затраты относительно небольшие и связаны с предпроектной стадией. Дальше - больше: "В соответствии с Градостроительным кодексом у объекта должен быть технический заказчик, который осуществляет надзор за проектированием, затем - за строительством. ТСЖ может взять на себя эти обязанности, но тогда оно должно быть членом саморегулируемых организаций проектировщиков и строителей, иметь соответствующих специалистов. Или можно заключить договор со сторонней организацией на осуществление функций технического заказчика и предоставить его в Мосгосстройнадзор. И это тоже траты, но они того стоят, все-таки компетентные специалисты. То же самое - с архитектурным надзором».
Все работы, включая проект, оплачивают жители-собственники. Конечно, вкладывать средства - свои кровно заработанные - в реконструкцию, пусть и своего дома - это риск. Особенно велик он на первоначальном этапе, когда еще не было получено разрешение на строительство. "Специалисты тогда оценивали наши шансы в 40 процентов, - говорит Гарри Куренков. - Но со временем риск уменьшается, зато выгода становится все более очевидной". Соразмерно этому росла и стоимость квадратного метра нового жилья для пайщиков. «У нас есть те, кто рискнул в самом начале - и они заплатили одну цену, те, кто вступил в период проведения экспертизы, - другую. А есть те, кто после получения разрешения на строительство и начала работ, - у них третья стоимость», - рассказывает Гарри Куренков.
Выбираем соседей
Инвесторам - жителям реконструируемого дома работы обойдутся даже ниже себестоимости, особенно инвесторам первой очереди. Значит, кто-то должен доплатить разницу. Пайщики одни не потянут реконструкцию. "Доплачивать будут те, кто купит жилье в нашем доме, - рассказывает председатель ТСЖ. - Еще на этапе бизнес-плана мы заложили резерв, половину площади мы финансировали сами, а половину или чуть больше оставили для реализации, чтобы обеспечить период строительства. В результате - никаких проблем, связанных с финансовым обеспечением всего процесса строительства. Важно не торопиться сразу реализовывать площадь путем привлечения новых пайщиков, потому что в процессе реконструкции стоимость квадратных метров будет увеличиваться и в итоге достигнет рыночной».
Можно, конечно, было просто привлечь инвесткомпанию со стороны, юридическое лицо, которое потом само распродаст новое жилье. Но в ТСЖ «Мишина-32» пошли по другому пути. «Мы не привлекали юридических лиц по одной простой причине - все они заинтересованы прежде всего в прибыли, вложить меньше – продать дороже. А мы выбирали соседей - людей, с которыми хотим жить бок о бок, - говорит заместитель председателя ТСЖ Евгений Котов. - Мы не даем рекламу, к нам просто приходят жители окрестных домов, заключают договора паенакопления, то есть становятся инвесторами. Новых пайщиков принимают на общем собрании собственников. И договора мы заключаем не с каждым, а только с тем, кого знаем, в чьей надежности и добропорядочности уверены».
Строим для себя
Но как уберечься от соблазна подзаработать на реконструкции? «Нельзя на этом зарабатывать, - убежден Гарри Куренков. - Потому что это ТСЖ, проект не коммерческий, а социальный. И мы определили начали его как социальный. Всякая прибыль, которая может возникнуть, идет на то, чтобы улучшить качество обслуживания или на совместную общедолевую собственность - ИТП, лифт, забор и т.д. И это отвечает самому духу программы».
Сейчас в доме четыре этажа, будет - монолитная девятиэтажка с утепленным фасадом и подземным двухуровневым гаражом, машино-местами во дворе. Во всех квартирах планируется установить качественные энергосберегающие стеклопакеты. Также будет построен индивидуальный тепловой пункт, установлены экономичные немецкие бесшумные лифты, в местах общего пользования сделают систему энергосберегающего освещения с датчиками движения. В планах - облицовка подъезда, кованые решетки на французский окна, ограждение территории дома мрамором. У дома будет огороженная охраняемая территория, на крыше гаража - детская площадка, спортивный городок, уютный уголок для тихого отдыха. Если останутся деньги, товарищество закупит еще и малую уборочную технику.
Сейчас дом 32 на улице Мишина находится в управлении ДЕЗ Савеловского района, после реконструкции ТСЖ собирается взять руководство в свои руки. Для этого в рамках реконструкции не только обновят инженерные коммуникации, но и создадут современную систему учета и контроля за расходом ресурсов, внедрят энергосберегающие технологии. «Мы строим для себя и думаем о будущем. О том, как будем эксплуатировать дом после реконструкции. Ведь стоимость коммунальных платежей растет, значит, надо учиться экономить», - говорит Владимир Котов.
К цене вопроса
Ориентировочная стоимость всех работ оценивается в 200 миллионов рублей, себестоимость для пайщиков - порядка 80 тысяч за квадратный метр без учета коммуникаций. Сети - это индивидуальная история в каждом доме. В ТСЖ «Мишина, 32» вместе с инженеркой себестоимость будет ориентировочно 104 тысячи за «квадрат». Почему ориентировочно? Потому что ресурсоснабжающие организации ведут себя с товариществом как с коммерческими инвесторами. "Полгода квартиры отключены от газа, а ТСЖ не может отключиться от газовой сети, за это мы заплатили уже более 300 тысяч рублей, а Мосгаз предлагает нам самим разрыть и демонтировать трубу, а газовщики потом ее просто заварят, - рассказывает Гарри Куренков. - Но ведь это газ. Мы не имеем права даже прикоснуться к такому взрывоопасному объекту. Обращались и к городским, и к окружным, и к районным властям, они отрапортовали, что все поручения даны, газую сеть отключат, а жителям сделают перерасчет, поскольку газом оно не пользуется аж с 1 сентября. Но воз и ныне там. Мосгаз к тому же требует от нас еще и компенсировать ущерб, заплатить штрафы. Еще дальше пошел Мосводоканал, который обещает дать техусловия и обременения, чтобы жители ТСЖ за свой счет переложило 200 метров трубопровода на улице Мишина и передало их в собственность ОАО. Это обойдется людям в 15 миллионов рублей! МОЭСК за подключение просит четыре миллиона рублей. Но в эту сумму не входит проект, который надо заказать им же, как и исполнение самих работ. То же самое с МГТС. Порадовало лишь ОАО «МОЭК», которому мы заплатили три миллиона за техусловия и подключение. Компания сама делает проект и сама доводит сети до индивидуального теплового пункта".
Все эти затраты на обременения выливаются в 20 с лишним миллионов рублей. «Какие мы инвесторы?! Мы москвичи. Сами для себя строим, - говорит Гарри Куренков. - Кроме того, для города делаем капитализацию и обновление жилищного фонда, увеличиваем налоги, решаем многие социальные вопросы. Для тех же ресурсоснабжающих организаций - увеличиваем количество потребителей, а, значит, увеличиваем их прибыль».
Тиражируем опыт
«Нас всегда поддерживали органы власти. На заключительном этапе мы нашли мощную поддержку департамента градостроительной политики Москвы. Причем они не только помогли, но и прониклись духом нашего проекта, переработали его для города, - рассказывает заместитель председателя ТСЖ Владимир Котов. - Сделали городской заказ на разработку методических рекомендаций, для того чтобы каждый желающий собственник мог взять эту подробнейшую инструкцию и по ней таким же образом реконструировать дом».
Кроме того, сформирован список домов, где можно провести подобную реконструкцию. Упор сделан на так называемые сталинские дома с большими квартирами, высокими потолками. Получилось, что в Москве больше тысячи таких домов, в 400 из них хоть сейчас начинай собирать документы.
Сегодня к дому 32 на улице Мишина, где кипит работа, по два-три раза в неделю приходят группы жителей: некоторые - просто посмотреть, другие с интересом, явно примеряя опыт ТСЖ на себя. Путь проложен. Первопроходцам всегда труднее, остальным будет легче.
_________________________
С методическими рекомендациями по подобной реконструкции, разработанными на примере ТСЖ из Савеловского района, можно ознакомиться на сайте Департамента градостроительной политики столицы dgp.mos.ru в разделе "Комплексное развитие Москвы" и на сайте stroymusey.ru
_________________________
Только цифры
Стадия предпроектной подготовки обошлась ТСЖ «Мишина, 32» в 3% от общей суммы строительства, проект - 9,5-10%, экспертиза - 0,3%, обременения по коммуникациям - более 10%.
________________________
Есть мнение
Гарри КУРЕНКОВ, председатель ТСЖ "Мишина, 32":
- Проект нас объединил, мы узнали друг друга. И у людей меняется мышление: Я - хозяин своей собственной судьбы, не только своей квартиры, но и подъезда, дома, земли. Ключи к успеху в подобной ситуации: согласие с соседями, тщательный контроль за финансовыми потоками - его нужно осуществлять самостоятельно, не передоверять никому, проверенные проектировщики подрядчики и никаких посредников!
Дмитрий ШУБИН, пайщик ТСЖ "Мишина, 32", житель соседнего дома:
- Я живу в соседнем доме, узнал о планах надстройки дома на стадии ГПЗУ, познакомился с Гарри Ивановичем, решил стать пайщиком. У меня будет квартира в надстроенной части. Конечно, были сомнения и опасения. Но читаешь законы и понимаешь, что все должно пройти нормально. Единственное, не знаешь, сколько это займет времени. На мой взгляд, проект нужный, имеющий большое будущее и государственный аспект.
Люди за время реализации проекта сплотились, в результате получится класс имущих собственников - людей, которые не только владеют чем-то, но и могут им управлять.
Юрий ФИЛИПЕНКО, начальник управления координации реализации генерального плана департамента градостроительной политики Москвы:
- Если проект признают удачным, то мы будем разрабатывать дорожную карту, в которой пропишем все детали. Это будет подробные рекомендации, как реконструировать подобные дома.
Если мы до 2025 года не реконструируем такие дома, то они сами по себе начнут ветшать. И тогда останется один путь - снос. Программа реконструкции вряд ли затронет панельные дома сносимых серий. Дело в том, что их узлы, крепежные элементы, коммуникации в достаточной степени уже устарели, а кирпичные дома, как правило, значительно крепче. И если все пройдет удачно, то реконструкция может коснуться 4,5–5 миллионов квадратных метров площади в жилом фонде.
________________________
На фото:
Гарри Куренков, председатель ТСЖ "Мишина, 32"- застройщик
Работает в Институте Океанологии РАН, занимается системами жизнеобеспечения судов и подводных аппаратов, житель дома 32 на улице Мишина.
Владимир Котов, заместитель председателя ТСЖ - застройщика
Пенсионер, много лет отработал в отделе городского хозяйства управы Савеловского района, житель соседнего дома.
________________________
Источник: «Север столицы» №2 – февраль 2014 года (стр. 1, 8-9)
