I. Определение безрисковой ставки дохода
Наиболее надежным вложением денег (с, практически, нулевым риском) считается вложение в облигации федерального займа (ОФЗ). Средняя доходность различных ОФЗ со сроком погашения 3 – 6 лет составляет примерно 8 %. Таким образом, значение безрисковой ставки дохода (БСД) принимаем 0,08 (8%).
БСД = 0,08
II. Определение премии за риск
Принимаем:
- коэффициент несистемного риска равен 0,072;
- коэффициент системного риска равен 0,1
Премию за риск принимаем равной сумме коэффициентов системного и несистемного риска.
ПЗР = 0,072 + 0,1 = 0,172
III. Определение минимальной ставки дисконтирования
Минимальную ставку дисконтирования (Сдиск) определяем, как сумму премии за риск и безрисковой ставки дохода.
Сдиск = ПЗР + БСД = 0,172 + 0,08 = 0,252
IV. Определение лага времени
Лаг времени (t) определяем, как суммарную продолжительность этапов осуществления проекта реконструкции:
- Предпроектная подготовка, получение градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ), разработка и утверждение архитектурно-градостроительного решения (АГР). Продолжительность – 1,5 лет.
- Разработка проектной документации; получение положительного заключения Гоэкспертизы на проектную документацию; получение разрешения на проведение строительно-монтажных работ. Продолжительность – 1,5 лет.
- Строительно-монтажные работы, приемка объекта, подготовка к вводу в эксплуатацию, ввод в эксплуатацию. Продолжительность 1,5 лет.
- Непредвиденные задержки – 0,5 лет.
t = 1,5 + 1,5 + 1,5 + 0,5 = 5 лет
V. Финансовая модель
Финансовая модель разработана на основе проекта реконструкции многоквартирного дома с надстройкой дополнительных этажей и обстройкой без отселения жителей.
Протяженность проекта во времени – лаг времени (t) – 5лет.
Для финансовой модели в данной работе лаг времени будет разбит на периоды, равные 1 году. Это позволит выполнить таблицы финансовой модели в более компактном виде. В реальном проекте более целесообразным представляется разбить лаг времени на кварталы.
Окупаемость реконструкции происходит за счет реализации дополнительного жилья в надстроенных этажах. Объем дополнительного жилья – 2600 метров квадратных.
Себестоимость строительства 1 квадратного метра дополнительного жилья принимаем – 90 тысяч рублей.
Общая стоимость всей реконструкции 234 миллиона рублей (2600 × 90000).
Будущая (рыночная) стоимость (БС) 1 квадратного метра дополнительного жилья – 180 тысяч рублей.
Современная стоимость (СС) квадратного метра дополнительного жилья (то есть та цена, по которой квадратный метр будет реализовываться в определенный период лага времени) определяется по формуле:
СС = БС / (1 + Сдиск)t
Где:
Сдиск – ставка дисконтирования, которая меняет свое значение в различные периоды лага времени;
t – период лага времени.
Минимальное значение ставки дисконтирования – 0,252 – на завершающем этапе осуществления проекта; максимальное значение принимаем 0,4 – на начальном этапе осуществления проекта.
Таблица финансовой модели
| Единицы измерения | Первый год | Второй год | Третий год | Четвертый год | Пятый год - завершение | Остаток нереализованного жилья | |
| Ставка дисконтирования | 0,4 | 0,3 | 0,27 | 0,258 | 0,252 | 0,0 | |
| Реализуемое жилье | м.кв. | 70 | 350 | 600 | 600 | 650 | 330 |
| Лаг времени | год | 5 | 4 | 3 | 2 | 1 | 0 |
| Стоимость одного метра квадратного | тыс.руб. | 33,468 | 63,023 | 87,874 | 113,739 | 143,770 | 180,00 |
| Годичный финансовый поток | тыс.руб | 2342,774 | 22058,051 | 52724,515 | 68243,686 | 93450,479 | 68400,000 |
| Итоговый финансовый поток | тыс.руб | 2342,774 | 24400,825 | 77125,340 | 145369,025 | 238819,505 |
В соответствии с финансовой моделью на начальном этапе (первый год) с применением ставки дисконтирования 0,4 реализуется 70 квадратных метров будущего жилья по современной стоимости 33468 рублей за метр квадратный. При этом получается финансовый поток в размере 2342774 рубля – достаточный для предпроектного периода.
Для получения средств в размере 22 миллионов рублей на разработку проектной документации в очередной период лага времени с применением ставки дисконтирования 0,3 происходит реализация 350 квадратных метров дополнительного жилья по цене (современной стоимости) 63023 рубля за метр квадратный.
В последующие периоды происходит реализация 1850 метров квадратных с постепенным снижением значения ставки дисконтирования до минимального – 0,252 – и современной стоимости дополнительного жилья – до 143770 рублей за метр квадратный.
Итоговый финансовый поток получается равным 238819505 рублей, что перекрывает проектную стоимость строительства (234000000 рублей).
В резерве остаются 330 метров квадратных, которые при реализации по рыночной цене (180000 рублей) могут дать финансовый поток 68400000 рублей.
