Главный вопрос, который возникает в связи с темой реконструкции многоквартирного дома – это сколько же нужно денег на реконструкцию и где их взять?

Начнем с источников.

Что касается денег на потребительские нужды, то обычно люди пользуются такими источниками, как экономия, зарабатывание, потребительские кредиты и т.п. Также, для нахождения денег на экономический проект, вроде реконструкции многоквартирного жилого дома, можно обратиться к жизненному и историческому опыту, который показывает нам, что задачи, не решаемые в одиночку, могут решаться коллективно. Различные артели, кооперативы, фонды создавались и создаются именно с целью аккумулирования финансовых и других материальных ресурсов для начала и развития дела. Именно таким образом были собраны финансовые средства на начало реконструкции дома 32 на улице Мишина.

Одним из источников средств на реконструкцию многоквартирного дома может послужить Фонд капитального ремонта (ФКР), где накапливаются деньги на капитальный ремонт дома, отчисляемые собственниками жилья одновременно с платежами за коммунальные услуги.

В том случае, когда собственных денежных средств не хватает на весь проект или на какой-то его этап, деньги приходится привлекать из вне. А при реализации проекта реконструкции многоквартирного жилого дома, это происходит, практически, неизбежно. Не спроста в названии Методических рекомендаций, выпущенных Департаментом градостроительной политики города Москвы, присутствует формулировка, указывающая на источники внебюджетного финансирования («Методические рекомендации по разработке и реализации проектов реконструкции жилых домов с надстройкой и обстройкой здания без отселения жителей с привлечением средств собственников и других источников внебюджетного финансирования»). «Другие источники внебюджетного финансирования» - это сторонние инвесторы. Ими могут быть физические или юридические лица, желающие приобрести квартиру или нежилое помещение в реконструируемом доме, или просто вложить деньги в рост. От обычных покупателей квартир их отличает то, что они вкладывают деньги в проект и разделяют возможные риски реализации данного проекта.
Что касается объемов финансирования (сколько нужно денег), то тут невозможно назвать точные цифры, ведь они зависят от конкретной ситуации конкретного объекта и решаемых в процессе реконструкции задач. Тем не менее, для того, чтобы получить представление о масштабах необходимых финансовых затрат на отдельные этапы реализации проекта и на весь проект в целом, можно воспользоваться примером уже реализованного проекта.

Ниже приведены ориентировочные стоимости, сроки реализации и предполагаемые (или рекомендуемые) источники финансирования основных этапов реконструкции 5-этажного многоквартирного жилого дома:

1. Сроки, стоимость и предполагаемые источники финансирования, Этап 1 – предпроектная подготовка: 6 мес., 500 тыс. руб., членские взносы собственные средства ТСЖ или ЖСК.

2. Сроки, стоимость и предполагаемые источники финансирования, Этап 2 – разработка и экспертиза проектной документации: 12 мес., 17 500 тыс. руб., паевые - собственные средства ТСЖ или ЖСК.

3. Сроки, стоимость и предполагаемые источники финансирования, Этап 3 – строительно-монтажные работы: 18мес., примерно 100 000 тыс. руб. (в расчете на один подъезд дома с надстройкой до 9 этажей), паевые - привлеченные средства сторонних пайщиков, банка и др.

Конечно эти цифры, под влиянием конкретных условий конкретного объекта, могут менять свои значения, но, в общем и в целом, они соответствуют реальному положению дел.
А положение дел такое, что объемы финансирования возрастают по мере продвижения дела от начальных этапов к последующим. Помимо возрастания объемов финансирования на поздних этапах, также заметно облегчается нахождение источников этого финансирования, так как инвесторы гораздо охотнее вкладывают свои средства в проект тогда, когда результат ощутимее, а риски меньше. Срок вложения на поздних этапах реализации проекта получается короче, что также способствует высокой привлекательности таких вложений.

Для повышения привлекательности вложения финансовых средств в проект на начальных этапах применяется дисконтирование.

Дисконтирование позволяет настолько повысить рентабельность вложений денег в проект на начальных этапах, что сделает их очень выгодными и привлекательными для инвесторов.